NOVEDADES EN PROPIEDAD HORIZONTAL - DECRETO 579 DE 2020

20. 05. 06

REUNIONES DE ASAMBLEA ORDINARIA 

Mediante el Decreto 579 de 2020, el Gobierno Nacional adoptó una serie de medidas transitorias en materia de propiedad horizontal en el marco del Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica.

A través del artículo 8, el Gobierno Nacional determinó que las reuniones ordinarias de la Asamblea de edificaciones sujetas al régimen de propiedad horizontal previsto en la ley 675 de 2001 pueden realizarse de dos maneras: 

A.  De forma virtual entre el 15 de abril de 2020 y el 30 de junio de 2020, siguiendo requisitos del artículo 42 de la ley 675 de 2001 y del Capítulo 16 del título 1 de la parte 2 del libro 2 del decreto 1074 de 2015. 

B.  De manera presencial, a más tardar dentro del mes calendario siguiente a la finalización de la declaratoria de Emergencia Económica, Social y Ecológica.

 

Frente a la realización de reuniones ordinarias de asamblea general de forma virtual, deben realizarse las siguientes precisiones: 

§  El mismo decreto 579 de 2020 remite al artículo 42 de la ley 675 de 2001 que establece que las reuniones no presenciales podrán realizarse por cualquier medio por el cual los propietarios o representantes puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva.

§  A su vez, el artículo 44 de la ley 675 de 2001 hace referencia al citado artículo 42 de la misma ley, señalando que las decisiones adoptadas en reuniones no presenciales serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultánea o sucesiva.

§  Sin embargo, el mismo artículo 8 del decreto 579 de 2020 en el numeral 1 correspondiente también se refiere a que se deben cumplir los requerimientos del capítulo 16 del título 1 de la parte 2 del Libro 2 del decreto 1074 de 2020. 

Ese capítulo 16 mencionado había sido adicionado por el Gobierno Nacional mediante el decreto 398 del 13 de marzo de 2020, agregando en relación con reuniones no presenciales de juntas de socios, asambleas generales de accionistas o juntas directivas, que cuando se hace referencia a “todos los socios o miembros” se entiende que se trata de quienes participan en la reunión no presencial. 

§  Así mismo, el decreto 398 de 2020 en su artículo 3 dispuso la aplicación extensiva de ese precepto (artículo 2.2.1.16.1 del decreto 1074 de 2015 que establece lo que debe entenderse como “todos los socios o miembros” en reuniones no presenciales) para todas aquellas personas jurídicas sin excepción, dentro de lo cual se encuentran incluidas las personas jurídicas que surgen como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal. 

§  Puede entenderse entonces que las asambleas ordinarias de propiedades horizontales podrán adelantarse de manera no presencial entre el 15 de abril y el 30 de junio de 2020, siguiendo las reglas de quórum deliberatorio (número plural de propietarios que representen al menos más de la mitad de los coeficientes) y decisorio (voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de la propiedad representados en la sesión), en los términos dispuestos en el artículo 45 de la ley 675 de 2001. 

 

REAJUSTE DE LAS CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN DE LAS ZONAS COMUNES 

Mediante el artículo 9 del decreto 579 de 2020, el Gobierno Nacional ordenó el aplazamiento del reajuste de las cuotas de administración de zonas comunes entre el 15 de abril de 2020 y el 30 de junio de 2020. 

§  Respecto a la manera como debe ser entendido el artículo 9 del decreto 579 de 2020, deben diferenciarse tres escenarios de lo cual dependerá la solución para cada caso: 

A.  Si el reajuste ya había sido aprobado por la Asamblea General antes del 15 de abril de 2020. 

En este caso debería mantenerse la aplicación del reajuste aprobado. 

B.  Si reajuste no había sido aprobado por la Asamblea General antes del 15 de abril. 

Bajo este supuesto, tendría plena aplicación lo previsto en el artículo 9 del decreto 579 de 2020 y por tanto el reajuste será aplazado por lo menos entre el 15 de abril de 2020 y el 30 de junio de 2020. 

C.  Si el reajuste había sido aprobado por la Asamblea General antes del 15 de abril de 2020 pero es viable acordar la aplicación de la cuota anterior.

 

§  En cuanto a la posibilidad de cobrar el reajuste de las cuotas de administración de zonas comunes con el correspondiente retroactivo después del 30 de junio de 2020, el segundo inciso del mismo artículo 9 del decreto 579 de 2020 no hace referencia a la posibilidad de efectuar el cobro de tal retroactivo. Al respecto pueden surgir distintos escenarios que dependerán de la decisión que en su momento adopte la Asamblea General de Propietarios: 

A.  Que la Asamblea General de Propietarios determine que con posterioridad al 30 de junio de junio de 2020, deberá cobrarse el reajuste anual de las cuotas de administración de zonas comunes junto con el retroactivo correspondiente. 

B.  Que la Asamblea General de Propietarios determine que con posterioridad al 30 de junio de junio de 2020, únicamente deberá cobrarse el reajuste anual aprobado de las cuotas de administración de zonas comunes sin lugar a retroactivo.

 

María Paula Bahamón Sánchez